марафонец (marafonec) wrote,
марафонец
marafonec

Category:

Посторонним В: кого пускать в квартиру для проверки планировки

https://mos-jkh.livejournal.com/2019/06/18/


Безобидная с виду перестановка может наделать бед



Прежде чем занести перфоратор над перегородкой в квартире, стоит убедиться, не придет ли потом жилинспекция с проверкой. Подозрение в несогласованной перепланировке жилья может стать поводом для судебного предписания, которое обяжет вас пустить специалистов в дом. Нарушения (а таковым может оказаться и застекление балкона) обернутся штрафом. В крайних случаях несогласованная перепланировка приводит к продаже квартиры с торгов. Подробнее о том, кто может заявиться с проверкой перепланировки и почему лучше продумать всё заранее, читайте в материале «Известий».

Опасные причуды

Как-то владелец квартиры в высотке на проспекте Мира в Москве захотел сделать у себя бассейн. Рабочие уже проложили трубы и собрали оборудование, когда соседи, заподозрив неладное, вызвали надзорные органы. И очень вовремя: если бы бассейн успели наполнить водой, потолок бы не выдержал и несколько квартир этажами ниже были бы уничтожены.

Чаще речь идет о менее эксцентричных перепланировках: сносе стен и перегородок, расширении ванной комнаты и объединении ее с уборной, создании проемов. Но и эти с виду безобидные махинации могут угрожать безопасности жильцов. Специалисты полагали, что именно перепланировка (хотя она была согласована с районной управой) усугубила ситуацию во время скандального пожара в доме №12 на Никитском бульваре: из-за обилия пустых пространств огонь распространился быстрее.

В конце марта Петроградский районный суд Санкт-Петербурга оштрафовал на 56 млн рублей дизайнера Александра Свиридова: из-за проведенной им перепланировки покосился дом. В 2013 году он приобрел две квартиры на первом и втором этажах в историческом доме и объединил их. Четыре года спустя во время замены прогнивших балок разрушились перекрытия. В итоге около 30 человек переехали в квартиры из резервного фонда города, некоторые до сих пор там остаются.

Обрушение меньших масштабов произошло в феврале прошлого года в Звенигороде: на первом этаже провалился пол на площади почти в 20 квадратов. Обошлось без пострадавших, но пришлось временно расселять более 150 человек.

Кто там?

Чаще всего разбирательства начинаются с жалоб соседей: либо когда дошло до последствий (например, трещин на стенках и проблем с вентиляцией), либо когда строительного мусора подозрительно много. Вопросы могут возникнуть и у управляющей компании (УК), так как из-за перепланировок может увеличиться потребление энергии.

— Скрывать перепланировку многим удается годами. Но всё же рано или поздно этот факт все-таки могут обнаружить. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры, — отметила в беседе с «Известиями» адвокат Виктория Данильченко. — Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества.

Сначала жилищная инспекция присылает письмо о том, что собирается нанести визит. В нем прописаны его время и контактный телефон специалиста для переноса. Также указывается, что «в случае непредоставления добровольного доступа… жилинспекцией будет подано исковое заявление в суд об обязании предоставить доступ».

Если первый раз до собственника не удалось достучаться, следом идет письмо о назначении комиссионной проверки. Если и это не сработало, дело передается в суд.

«А согласно законодательству РФ, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него», — подчеркивает Виктория Данильченко.

Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. «Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней», — объясняет адвокат.

В Башкирии из-за обилия таких нарушений приняли более жесткие меры. 16 июня в республике вступит в силу закон, который дает право жилищным инспекторам беспрепятственно проходить в квартиру, имея при себе служебное удостоверение и копию приказа ведомства о назначении проверки.

В гости — раз в квартал

Судебная практика по подобным делам, однако, разнится. В 2015 году Ярославский областной суд отказался предоставлять жилнадзору доступ в квартиру, где, по словам написавшего жалобу соседа, провели несогласованную перепланировку. Он отменил решение предыдущей инстанции. Отмечалось, что автор жалобы сам отказался пускать сотрудников УК, дав задний ход: трещин на стенах, как оказалось, нет, а в органы он обращался из-за возможности их появления. Областной суд опирался в первую очередь на право на неприкосновенность жилища.

В конце мая Верховный суд (ВС) дал разъяснение по подобным делам, подтвердив право управляющих компаний (а управляющие компании могут первыми нагрянуть с проверкой при подозрениях на несанкционированные ремонтные работы) заходить в квартиры собственников. Московский областной суд, как и ярославский, отказал в доступе УК. Для этого не было оснований: аварий нет, соседи не жаловались.

ВС же подчеркивает, что коммунальщики обязаны обеспечивать безопасность жильцов, а несогласованная перепланировка именно ей и угрожает — так что им никакие дополнительные согласования для проверки жилья не нужны. Нужно договориться об удобном времени с собственником и не частить: визит можно наносить не чаще чем раз в три месяца.

Суды ошибочно полагают, что собственник должен пускать коммунальщиков в помещение, только если имели место жалобы. «Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — постановила высшая инстанция.

И даже балкон

Перепланировка — это все изменения помещения, которые отражаются на техническом плане. То же и с переустройством квартиры: под него попадает установка новых газовых приборов и перестановка старых, замена газовых плит на электрические, а также замена, перестановка или установка нового оборудования, которое влечет увеличение водо- и энергопотребления.

Под понятие «перепланировка» попадает перенос или изменение границ ванных комнат, махинации с несущими стенами, создание проемов в перекрытиях и опять же несущих стенах, заделка проемов, изменение конструкции полов (если в доме деревянные перекрытия), разбор и устройство перегородок («воспринимающих» или создающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия), переустройство кухонь и кухонных ниш, а также возведение антресолей. Все эти работы требуют предварительного согласования со всеми вытекающими: подготовкой проекта, подачи заявления, получения документов и так далее.

Лучше лишний раз проверить, не требует ли согласования та или иная работа. Например, спорная ситуация с остеклением балконов и лоджий. Юристы, опрошенные порталом Domofond.ru, утверждают, что оно приравнивается к перепланировке и требует согласования. Мосжилинспекция при этом указывает, что достаточно оформить акт о завершенных работах.

Перепланировку необходимо согласовать с БТИ до начала проведения работ. В обратном случае она будет считаться самовольной, а это карается штрафом до 2,5 тыс. рублей (для юридических лиц — до 350 тыс. рублей) и тратами на очередной ремонт: надзорные органы могут потребовать вернуть всё в исходный вид.

Самая крайняя мера, прописанная в Жилищном кодексе РФ, — выселение и продажа квартиры с торгов с частичным возмещением денег. При этом приводить помещение в соответствие с техпланом придется новому собственнику.

Впервые российский суд применил такую меру в 2013 году против москвича, который снес несущую стену между комнатой и кухней с газовым оборудованием, а потом три года отказывался вернуть ее на место. Выселить постановили и владельца трехкомнатной квартиры на первом этаже, который выбил дополнительный вход в несущей стене дома, сделал из квартиры одновременно офис и мини-отель. Перепланировка на первых этажах, как показывает практика, — одна из самых опасных: в Ярославле пять лет назад из-за махинаций с несущей стеной обрушился подъезд и погибла женщина, в Перми год спустя — два человека погибли, двое пострадали.

И именно в помещениях на первых этажах — жилых и нежилых — чаще всего меняют пространство. Более 90% собственников офисов, салонов красоты, магазинов и других коммерческих объектов затевают перепланировку. В том числе и для этих случаев в Госдуме разработали законопроект, которым отдельно вводятся штрафы за самовольную перепланировку помещений в многоквартирных домах для должностных лиц — до 5 тыс. рублей, для юридических — до 50 тыс. рублей. Профильный комитет одобрил его к принятию в первом чтении.

Скидка за оригинальность

По оценкам, которые приводит «РИА Новости», перепланировка — явление весьма распространенное. Ее провели собственники порядка 35–40% квартир, которые есть на рынке. Речь идет в основном о вторичке в домах 1980–1990-х годов, планировка квартир в которых не самая удачная.

В конечном счете оригинальность мешает продать недвижимость: дисконт при продаже нестандартных квартир колеблется от 10% до 50% в сравнении с сопоставимыми предложениями, рассказали «Известиям» в «ИНКОМ-Недвижимости». По подсчетам агентства недвижимости «PRO Обмен», из порядка 48 тыс. квартир на вторичном рынке, которые были выставлены на продажу в мае, 12% — проблемные. Самая распространенная проблема связана как раз с несогласованными перепланировками.

Если квартиру уже перекроили без документов, лучше ими все-таки обзавестись. Оценщики предлагают такие услуги, как «легализация незаконной перепланировки» или «согласование с уплатой штрафа». Административного штрафа в таком случае не избежать. Сначала необходимо получить заключение о допустимости и безопасности переустройства, следом подать заявление об оформлении акта о перепланировке — на этом этапе штраф выпишут автоматически.

От крупного штрафа не отвертеться в случае, если самовольная перепланировка привела к проблемам у соседей, снижению прочности общедомовой конструкции, уменьшению вентиляционных шахт, перемещению санитарного узла и повреждению фасада. Но на некоторые вещи, как рассказывают риелторы, можно закрыть глаза. Даже банки при оценке недвижимости перед выдачей ипотеки могут пропустить такие распространенные нарушения, как объединенный санузел и незначительное перемещение батарей и дверных проемов.

https://iz.ru/889106/ekaterina-korinenko/postoronnim-v-kogo-puskat-v-kvartiru-dlia-proverki-planirovki
Tags: перепланировка
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments