марафонец (marafonec) wrote,
марафонец
marafonec

Category:

НИКТО НИКОМУ НЕ ДОЛЖЕН, А ШО ТАКОВА?

https://monstrt-amadey.livejournal.com/2019/06/21/

ЦБ предложил кредиторам не взыскивать с граждан, уже лишившихся заложенного жилья, остаток долга с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту.
https://www.kommersant.ru/doc/4005215
Остаток задолженности после реализации заложенной недвижимости на торгах (или ее перехода к кредитору после несостоявшихся торгов) может образоваться в том случае, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту или займу.
https://www.cbr.ru/Press/event/?id=2696

Получается, что банк, получая залог (квартиру) после банкротства  ипотечника должен на этом успокоиться и не требовать с него большего, даже если стоимость залога не покрывает долг.
Новость всколыхнула интернет, но довольно быстро все утихло.
Никто не понял, ШО ЭТО было. И зачем.

Да и что греха таить, я тоже не очень догнал, к чему эта рекомендация и почему она появилась именно сейчас.
Точнее, есть сразу семь версий, от весьма правдоподобных до самых бредовых.
Попробуем разобраться.

версия №1. ЦБ готовится к серьезному падению цен на недвижимость

Уже само появление таких разговоров наталкивает на мысль о грядущем кризисе. Ведь ситуация, когда залог не покрывает стоимость долга, возможна в одном единственном случае: когда наступает экономический коллапс и цены рушатся. Поскольку кредиты с первоначальным взносом ниже 15% выдают редко, то речь идет минимум о снижении цен на этот же процент. В рублях! Например, Петя Иванов купил квартиру на 5 млн. руб., с первоначальным взносом 1 млн. руб. (20%). Если квартира упадет в цене даже до 4 млн. руб. (на 20%) стоимость залога покроет весь его долг перед банком и проблемы (для банка) не возникнет. Т.е. первоначальный взнос - это буфер, который имеет банк на случай падения цен на квартиры. Получается, ЦБ все же всерьез рассматривает сценарий глубокого падения цен: настолько, что первоначальные взносы не помогут. Несмотря на прежние декларации, что все стабильно, все под контролем.

версия №2. ЦБ возомнил себя министерством социальной защиты
Защита интересов пострадавших заемщиков выглядит очень трогательно, правда не очень к месту. Вспомним, у кого ранее стоимость залога не покрывала остаток долга.  Правильно! – у валютных ипотечников! Вот им бы такая мера очень пригодилась. Однако, какой хитрый ЦБ: он подождал, когда все валютные ипотечники реструктуризируют свои долги, и после этого объявил новацию. Браво!

( Свернуть )версия №3. ЦБ хочет побудить заемщиков брать больше кредитов.
Это в принципе вписываются в текущую канву: больше ипотечных кредитов хороших и разных, берите больше, берите чаще, если что, ЦБ вам поможет. Типа, заемщик не должен опасаться, что в случае личного банкротства останется должен банку - в крайнем случае, отдаст банку залоговую квартиру, пусть подавится. Возможно, регулятор недоволен, что выдача ипотечных кредитов стагнирует, а строительный сектор без допинга готов навернуться, поэтому хочет простимулировать новую раздачу кредитов.
Вряд ли ЦБ задумывается, насколько опасна такая игра: ведь отсутствие рисков будет провоцировать заемщиков на самое безответственное поведение. Можно будет взять кредит лет на 30 с минимальным первоначальным взносом (лучше, если это будет маткапитал), потом ничего не платить, оттягивать переговоры с банком как можно дольше, все это время живя в квартире на халяву. Потом, когда терпение банка лопнет, отдать ему залоговую квартиру - ну, с меня взятки гладки, я вам ничего не должен - видели постановление ЦБ?

версия №4. ЦБ хочет заставить банки выдавать кредиты с бОльшим первоначальным взносом
Оригинальная версия, но едва ли не единственная позитивная.
Возможно, регулятор, обеспокоенный ростом LTV (показателем обратным первоначальному взносу) решил побудить банки выдавать кредиты с бОльшим первоначальным взносом. Ведь это будет единственный вариант для банка подстраховаться и на случай падения цен на недвижимость и на случай оппортунизма заемщика. Впрочем, в такую версию верится слабо.

версия №5 ЦБ хочет, чтобы банки НЕ обращали взыскание на залоговые квартиры во избежание общего кризиса
Реализация залоговой квартиры - и без того невыгодная операция для банка (требуется оплатить судебные издержки, налоги при смене собственности с физического на юридическое лицо, отчисления в резервы и др.), а новая норма делает всю процедуру и вовсе бессмысленной. Выручишь мало, а весь остаток долга еще придется прощать. В такой ситуации банку лучше совсем не трогать ипотечника и оставить плохой кредит на балансе, закамуфлировав его - как заемщик будет тянуть кота за хвост, так и банк будет предоставлять ему рефинансирование, ипотечные каникулы, предлагать экзотические программы (например, арендовать жилье, которое он ранее купил, думаете, фантастика? – оказывается, такие схемы уже опробовались https://www.banki.ru/news/bankpress/?id=8674004) и т.д. Опасения ЦБ понятны: это реализация нескольких квартир нивелирует убытки для банка, а если на рынок выходит сразу много залоговых квартир, то это попросту обрушит цены и вызовет эффект домино. Если так, то ЦБ вместо решения проблемы, решил просто заморозить или растянуть ее.

версия №6. ЦБ готовится к масштабной национализации ипотечного сектора.
Еще до этого "предложения" рентабельность ипотечного кредитования была под большим вопросом. По сути банки, выдавая ипотечные кредиты, занимались благотворительностью, т.е. ничего не зарабатывали на этом. А вот риски беря существенные. Не удивительно, что частные банки практически не выдавали ипотеку. Ипотечное кредитование все меньше напоминало рынок и все больше государственную машину по поддержке строительного сектора. Выдавать ипотеку - нерентабельно и очень рискованно, если ваш банк не называется "Сбербанк" или "ВТБ". Последнее правило убивает последний интерес этим заниматься, по крайней мере, без государственных гарантий. ЦБ, впрочем, это не смущает - он уже заранее продумывает как будет спасать два главных банка страны.

версия №7. Фейк
Самая простая и скучная версия, но зато вероятная. Мы сейчас обсуждаем обычный вброс, который не имеет никаких юридических и экономических последствий. Несколько дней пообсуждают тему, и на этом все закончится. А потом еще что-нибудь придумают.

А вы как думаете?
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments