марафонец (marafonec) wrote,
марафонец
marafonec

Categories:

«Жду понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить». Почему это ошибка

https://monstrt-amadey.livejournal.com/2019/09/09/

Жду понижения ставок на ипотеку. Один процент в ставке меняет переплату по кредиту на каждый миллион приблизительно на 160 000 (на 20 лет).
К примеру, квартира, стоимостью в 1 млн., при ставке 10% обойдётся в 2 315 000, из которых 1 315к - проценты по кредиту.
При ставке 11% переплата составит уже 1 475к.
Если ипотека 3 000 000 на 20 лет, и купила я ее бы прошлым годом за 11%, то отдала бы одними процентами 4 428к. А дождись я ставки, скажем, 7%, то переплата 2 581 к.
Разница, грубо, 1 850к. Миллион восемьсот пятьдесят!
Я подожду!
Одна из ошибок наивного инвестора в том, что принимая решение покупать или нет, он исследует только собственные мотивы, совершенно игнорируя поведение остальных игроков. Он не понимает, что цены на финансовых рынках формируют не какие-то объективные обстоятельства, а эти самые игроки, включая его самого. Это правило работает для большинства финансовых активов, особенно если их предложение лимитировано. А недвижимость, как мы помним, в коротком периоде как раз ограниченный ресурс.

В вышеприведенном примере читатель ждет понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить на переплате процентов. На первый взгляд, ее доводы выглядят логичными и обоснованными. Но при этом совершенно не учитывается поведение миллионов других «ждунов», которые точно так же дожидаются снижения ставки, чтобы совершить аналогичную покупку. Все они рассуждают примерно одинаково и на рынок выйдут тоже приблизительно в одно время. Поскольку предложение недвижимости ограничено, а спрос резко вырастет за счет одновременной активизации инвесторов, то естественно вырастут и цены. Все что удалось «сэкономить» на процентах будет брошено в топку дорожающей недвижимости.
Поясним эту мысль на примере.
1. Берем кредит 1 млн. руб. по ставке 10%. Общие затраты на квартиру составят 2,316 млн. Переплата 1,316 млн.
Благодаря действиям ЦБ ставки на 10% упали, но зато на 10% выросли цены. Что имеем теперь:
2. Берем кредит 1,1 млн. руб. по ставке 9%. Общие затраты на квартиру выросли до 2,375 млн. Переплата 1,275 млн.
На этом примере прекрасно видно, что для покупателя гораздо критичнее цена квартиры, а не ставки. Из-за того, что выросла цена, переплата процентов сократилась только на 3%, но зато общие затраты на покупку выросли на 2,5%! Инвестор вместо того, чтобы сэкономить, потратил еще больше.
Мне могут возразить, что моментальный рост цен 10% в результате снижения ставки не реалистичен и так не бывает. Ошибаетесь, еще как бывает! – за примерами далеко ходить не надо. Ровно это и произошло совсем недавно – в конце 2018 года, - когда ипотечные покупатели массово ринулись на рынок и своими действиями сами взвинтили цены.
Подробнее про данный парадокс я рассказываю в других статьях.
Что произойдет, если Сбербанк сделает процентную ставку 2%
Когда брать ипотеку
Кстати, есть еще один весомый аргумент в пользу того, чтобы не дожидаться низких ставок ради экономии.
Дело в том, что при значительном снижении ставки всегда есть опция рефинансироваться под более низкий процент. А вот если цены вырастут, вернуть старые условия покупки будет проблематично.
Больше интересных материалов можно найти здесь:
https://vk.com/public164539231
Tags: ипотека
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments