марафонец (marafonec) wrote,
марафонец
marafonec

Когда лэндлорды тоже плачут.

https://taxfree.livejournal.com/2611509.html/2020/01/15/
(перепостил perfume007)


Сначала о том, кто такие лэндлорды. ЛЕНДЛОРД (англ. landlord, буквально — земельный лорд), в средневековой Англии феодал — крупный земельный собственник, лорд, с развитием капиталистических отношений в Великобритании — крупный землевладелец, получатель земельной ренты. В современной Англии лендлордами называют любых собственников, которые сдают свою землю или недвижимость в аренду. Я предпочитаю использовать это слово, чем арендодатель, так как оно имеет более широкий смысл. Путинские тучные годы, с 2000 по 2008 год привели к появлению целой прослойки таких лендлордов, которые либо купили какие то объекты, в том числе несколько квартир например, либо получили недвижимую собственность после приватизации каких либо объектов. И далее, они довольно припеваючи жили. Стоимость недвижимости и земли росла, аренда также, работать не нужно, знай себе собирай деньги и все.
Но затем началось так называемое потерянное путинское десятилетие. Это время с 2008 по 2020. Время, когда Путин вместо развития страны занялся восстановлением империи СССР, а экономика России погрузилась в перманентный кризис. Четко это видно на графике выше. И если участники экономической деятельности довольно четко почувствовали это на своей шкуре, то лендлорды России вроде бы нет. Но я еще в 2014 году говорил, их не обойдет сжатие экономической активности в стране. Ты, как владелец арендной недвижимости, не можешь жить в отрыве от того, успешен ли бизнес у твоих арендаторов, включая тех, что живут в снимаемых квартирах. Точно также, но чуть позже, проблемы придут и к тебе. История с магазинами SPAR, о которой я писал, яркий тому пример. Почитайте, что сейчас происходит с лендлордами площадей, которые снимал SPAR

В безвыходном положении. Как «Интерторг» взял в заложники своих арендодателей
Вслед за владельцем сетей Spar и «Семья» Мушвигом Абдуллаевым плакать начинают контрагенты ретейлера. Резкое схлопывание бизнеса грозит кризисом на рынке торговой недвижимости. Сами виноваты, возражают эксперты.

Пока поставщики «Интерторга» заваливают исками арбитраж, о своей боли «Фонтанке» рассказали собственники недвижимости, в которой работали магазины сетей Spar и «Семья». По их словам, ретейлер затягивает освобождение помещений и пытается переложить расходы по демонтажу вывесок и вывозу оборудования на арендодателей. Это затрудняет поиск новых арендаторов. Но торопиться некуда, считают эксперты: рынок не в состоянии переварить тысячи квадратов помещений и сдать освобождающиеся площади будет проблематично. Собственникам придется демпинговать или прощаться с доходом.

Объявивший о предстоящей ликвидации ретейлер «Интерторг» массово расторгает договоры аренды, рассказали собственники помещений. Работа предстоит немалая. Участники рынка в Петербурге и Ленобласти насчитывали около 350 магазинов «Семья», Spar и «Идея».

Договоры прекращают действие по соглашению сторон. Вот только прописанные в них обязательства по освобождению помещений не исполняются, акты приема-передачи не подписываются, а долги по аренде копятся.

Как рассказал «Фонтанке» владелец торгового помещения в Адмиралтейском районе, расставшийся с магазином «Семья» еще в декабре, он все еще не получил от «Интерторга» ключей от своего объекта. На вопрос о том, когда будет вывезено оборудование, сотрудники ретейлера развели руками: это слишком дорогая процедура, на которую сейчас у компании не хватает ни средств, ни ресурсов. Но если собственнику так уж не терпится остаться в голых стенах, он может профинансировать демонтаж.

За услугу ретейлер попросил 300 тысяч рублей, что сопоставимо с месячной арендной платой. Самостоятельно вывозить стеллажи, кассы и вывески представители компании отсоветовали. «А вдруг царапина где-то появится», – передал владелец помещения слова собеседника из «Интерторга». В этом случае арендатор пригрозил предъявить арендодателю претензию за порчу имущества.

По словам участников рынка, которые получили от «Интерторга» аналогичную оферту, им выставили счета от 300 тысяч до 1 млн рублей в зависимости от количества прилавков и холодильников. Такие расценки ретейлер объяснил тем, что каждую деталь необходимо упаковать в защитную пленку, промаркировать и так далее. «Похоже, «Интерторг» хочет заработать из воздуха около 200 млн рублей», – прокомментировал один из собственников помещений. При этом долги по аренде «Интерторга» за декабрь и январь оцениваются в сопоставимую сумму.

Владельцы торговой недвижимости почувствовали себя заложниками. Если ретейлер и дальше будет тянуть с освобождением площадей, они не смогут заключить договор с новым арендатором. По словам собеседников издания, они намерены дождаться регистрации расторжения договоров в Росреестре, после чего подавать иски в арбитраж об обязании покинуть помещение. Но процесс может растянуться на месяцы. При этом ретейлер должен будет платить за фактическое пользование, но перспектива возвращения этих денег с учетом непростой финансовой ситуации «Интерторга» довольно туманна. Просто выбросить или забрать имущество в счет компенсации убытков собственники не могут, а договариваться о выкупе не видят смысла. Арендовать площади вместе с кассами и стеллажами готовы местные ретейлеры «Реалъ» и «Семишагофф», тогда как федеральные – «Дикси», «Магнит» и «Верный» – требуют освободить площади полностью.

Владелец «Интерторга» Мушвиг Абдуллаев подтвердил, что компания предлагает контрагентам за их счет избавить их от своих касс и прилавков. «У нас нет денег на демонтаж и вывоз оборудования», – сказал он. На вопрос «Фонтанки» о том, сколько договоров на данный момент расторгнуто, предприниматель не ответил. Ранее в интервью «Фонтанке» он назвал магазины главным активом и сообщил, что ведет переговоры об уступке права аренды, чтобы с помощью этих средств рассчитаться с долгами за поставки продуктов. https://www.fontanka.ru/2020/01/09/086/

Но странности на этом не заканчиваются. По словам других арендодателей, одновременно с соглашением о расторжении договора аренды они получают от «Интерторга» предложение сдать площади ООО «Спар-Химчистка». По данным аналитической системы СПАРК, юрлицо создано в апреле 2019 года и принадлежит Поладу Рашиду Оглы Ахмедову. Предприниматель также является собственником ООО «Спар-Аптека» и нескольких других юрлиц. Вероятно, речь идет о компаниях, которые по замыслу «Интерторга» должны были стать субфранчайзи Spar, развивая на территории магазинов аптеки и химчистки. О достижении таких договоренностей компания сообщала летом 2019 года. По словам Мушвига Абдуллаева, предложение заключить договор с ООО «Спар-Химчистка» не исходит от него. «Проекта Spar не будет ни в каком варианте. Розницей и франшизой мы заниматься не будем», – сказал он.

По словам брокеров, даже если «Интерторг» съедет немедленно, шансы быстро привлечь арендаторов невелики. «Ни у одной сети нет возможности поглотить эти объекты», – рассказала «Фонтанке» директор агентства недвижимости Екатерина Лапина. Х5 Retail Group, достигшая максимально допустимой доли рынка в 25%, лишилась права открывать новые точки по предписанию УФАС. Другие игроки (ранее в числе претендентов назывались федеральные «Магнит», «Дикси», «Верный» и петербургские «Реалъ» и «Семишагофф») не проявляют большого энтузиазма и рассматривают единичные объекты, говорит эксперт.

Сами сети официально свои планы не комментируют. Но, по словам топ-менеджера одной из компаний, участвующей в переговорах, виной тому аппетиты самих собственников помещений. «Ставка, по которой у них арендовал помещения «Интерторг», неадекватна: цена на 30 – 40% выше, чем рынок», – комментирует собеседник издания. К примеру, в среднем Spar и «Семья» платили 2000 – 2500 тысячи рублей за квадратный метр в месяц при рыночной 1500 – 1800.

«Интерторг», действительно, предлагал больше, чем федеральные «Магнит» и «Пятерочка», подтверждает Екатерина Лапина. Объяснить экономическую аномалию никому не удавалось, но, пока компания исправно перечисляла деньги, собственники помещений не задавались таким вопросом.

Некоторые помещения «Интерторга» и вовсе не годятся для продуктовой розницы: где-то поблизости открылись стоматологические клиники, что делает невозможным получение алкогольной лицензии, где-то по закону нельзя организовать разгрузку товара, комментирует представитель одного из ретейлеров, проанализировавших наследие «Интерторга». «Хорошо, если из 350 объектов заново откроются 200», – комментирует он.

Хуже всего придется собственникам крупных объектов. Их, вероятно, придется дробить и сдавать частями, в том числе непродовольственным ретейлерам. Владельцы точек с хорошей проходимостью даже могут сохранить ставку, а вот хозяевам менее интересных объектов, возможно, придется демпинговать, говорит Екатерина Лапина.

«Некоторые магазины Spar были расположены в лакомых локациях. Среди ключевых претендентов на эти площадки – «Лента» и «Призма». Остальные, менее привлекательные для крупных игроков помещения, могут и «постоять», – комментирует Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. Снижения арендных ставок в целом по рынку вряд ли стоит ожидать, считает эксперт. Но оно возможно в отдельно взятых объектах.

Второй кейс - это ситуация вокруг салона билайн в питерском ТЦ Июне. ТЦ Июнь, это такой торговый центр в спальном районе Петербурга на Ржевке. так живут в основном небогатые жители, и ТЦ это вечно страдает. Каждый кризис с примерно 30% площадей его арендаторы съезжают. Сейчас происходит также, но в ситуации с билайном, ТЦ Июнь , как лендлорд, пошел дальше. Он просто не выпускает арендатора. Сотрудники сотового оператора «Билайн» не могут забрать из закрывшегося клиентского офиса в ТРК «Июнь» торговое оборудование. В качестве аргумента охрана предъявляет якобы неоплаченные штрафы. Сам офис Билайна был закрыт еще 30 ноября, с тех пор съехать из «Июня» сотрудникам не удается – уже бывший арендодатель наложил на компанию штраф и, пока он не будет выплачен, их оттуда не выпустят.
«Требования представителей торгового центра совершенно неправомерны и юридически не обоснованы», – добавили в «Билайне» и отметили, что следующим шагом будет иск к ТРК.

О чем говорят два этих случая? Они будут характерны для всей России в текущем состоянии кризиса, а чтобы не говорил президент Путин, кризис не закончился. Когда нет кризиса в стране, идет расширение экономической активности, а не ее сжатие. И в этот раз, российские лендлорды будут одной из главных пострадавших сторон.
Tags: Торговля
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments